住宅の建築には多額のお金がかかります。
建物に関わる費用の他に、諸経費といわれる税金や手数料が必要です。
新築の際は、諸経費分多少の余裕を見てという程度ではなく、
きちんと税金や手数料をあらかじめ予算に入れた資金計画が必要です。
以下は、設計事務所に設計を依頼して住宅を建てるケースを考えてみます。
用語の説明は 国税局ＨＰタックスアンサー をご参考下さい。
■ 工事請負契約・設計業務委託契約
設計事務所を決定後、施主・設計事務所間で設計業務委託契約書を交わします。この場合に掛かる費用は、
①設計監理料 ②印紙税 ③消費税です。
ここでは、工事費用を2,500万円と仮定します。住宅の設計監理料は工事費の１０％～１２％が標準ですので、250～300万円となります。（建物の規模や構造により異なります。幼稚園・保育園 ・集合住宅等規模が大きい建物は料率が異なり低くなりますのでお問い合わせ下さい。）通常は、３～４回に分けて支払います。消費税は５％ですから、12万5千円になります。また、設計業務委託契約に関する印紙税は1,000円となります。
次に、設計監理業務フローの３ 施工会社を決定後、施工会社と工事請負契約書を交わします。工事費が2,500万円ですから、工事請負契約書に関する印紙税は1万円5千円になります。工事費は一般的に普通３回程度に分けて支払います。消費税は総額で125万円となります。
住宅ローンの契約をする場合に、金銭消費貸借契約書に関する印紙税がかかります。仮に3,000万円の借り入れをするとなると2万円の印紙税になります。
ここまでの税金は、本来の建築費（設計料＋工事費）プラス142万弱になります。
印紙を貼らなくても契約書の内容は有効とされますが、そのかわり法的な罰則が適用されますので注意して下さい。もし印紙を添付しなかった場合は、貼らなければならない印紙税額の３倍に相当する過怠税を徴収されます。また消印を忘れた場合には、印紙税額と同額の過怠税を徴収されることになっています。ただし、契約の文面が、受託者が正本を委託者がその写しをとなっていれば、法的な罰則はかからず、印紙税を節約することが出来ます。
■ 住まいにかかる手数料
「建築確認申請手数料」
手数料は建物の床面積によって違ってきます。
仮に、延床面積が１３５㎡の申請建物で14,000円になります。中間検査は地方自治体により異なりますが、15,000円とします。また、完了検査は16,000円です。設計監理を任された設計事務所が代行します。 民間検査機関の審査料は上記の約２～３倍です。
「住宅ローンに関する手数料」
民間金融機関の場合は３１，５００円（消費税込み）です。また、民間金融機関の場合、ローン保証料がかかります。これは各機関によって異なりますので、ここでは、５０万円とします。
フラット３５を利用の場合、融資手数料は各銀行で違います。無料から３～４万円です。
「登記手数料」
司法書士や土地家屋調査士に代行してもらいますが、その手数料は報酬として規定されています。この額は一律ではなく、登記の種類や構造・面積によって違ってきます。ただし、登記は個人が行うことも可能で、この場合の手数料はもちろんかかりません。
表示登記（土地家屋調査士）
建物の表示 一棟につき１８，６００円 一階増すごとに４，２００円
測量報酬 １００㎡を超え２００㎡以下 約２４，０００円
所有権保存登記（司法書士）
固定資産税評価額１，０００万円以下 １１，１００～１３，０００円
１，０００万円増すごとに ２，５００～２，９００円増加
抵当権設定登記（司法書士）
債務額５００万円を超え１，０００万円以下 １９，１００～２２，５００円
債務額１，０００万円を超え５，０００万円以下 ２５，３００～２９，８００円、ここでは１３万円程度と仮定します。
■ 完成後にかかる税金
「登録免許税」
住宅を新築したときに権利を明らかにするために登記所で行うのが
保存登記や移転登記、抵当権設定登記です。
建物の表示登記は無税
土地の所有者移転登記は （評価額×０．４％）×５％
建物の所有者保存登記は （評価額×０．１５％） です。
ここでは、建物の固定資産税評価額を建築費の５０％と仮定します。
保存登記は 25,000,000×0.5×0.15=18,750となります。
「不動産取得税」
土地の取得、家屋の新築・増改築、贈与、売買などの場合に１回だけかかってくる税金です。
税額は （固定資産税評価額-12,000,000）×３％ （建物） です。
■ 完成後の諸費用
「水道局加入金・局納金」
地方自治体によって異なりますが、おおよそ18万円です。建替の場合、必要ありません。
「カーテン等・備品費」
新築にした訳ですから色々と揃えたい物が出てきます。ここでは150万円と仮定します。
「引越費用」
引越費用です。ここでは30万円と仮定します。また、建替の場合、引越費用は２回分プラス仮住まい費用も必要となってきます。
以上が諸経費を含めた金額になります。税金部分は減らすことが出来ませんが、備品費・引越費用は節約することが出来ます。
・その他
■ 毎年かかる税金
「固定資産税」
土地や家屋を所有している限り毎年かかります。
税額は 固定資産税評価額×１．４％ （通常の建物の場合）です。
評価額は３年ごとに見直される規定になっています。
評価額に対する不満は固定資産税評価審査委員会に申し出ることが出来ます。
「都市計画税」
道路や下水道工事など、都市計画事業に使われます。
市区町村により異なりますが、税額は 固定資産税評価額×最高０．３％ です。
住宅建築に関して資金援助を受けた場合には贈与税がかかってきます。
平成22年12月31日までに住宅取得資金等（住宅取得資金又は住宅増改築資金）の贈与を受けた場合には、住宅資金贈与税を控除することができる贈与の特例があります。
■ 一定の条件を満たしていれば税の軽減処置が受けられます。
住宅取得の借入金等特別控除 特別控除を受けるための手続き
■ 『フラット３５』でどれだけの金額の融資が受けられるかシミュレーションが出来ます。
住宅金融支援機構のＨＰ ローンシミュレーション
■ 金融機関の住宅ローン
三菱東京ＵＦＪ銀行 みずほ銀行 三井住友銀行 城南信用金庫
■ 上記は個人住宅の資金計画ですが、オーナー住宅併用賃貸住宅等の詳細な事業収支計画も行っております。
■ ご意見・ご感想・ご相談は （有）中尾英己建築設計事務所 までお願いします。
